【案例】违约预约合同的，应赔偿包括可得利益在内的损失

违反预约合同，计算可得利益损失时，应考虑到客观履行情况及当事人过错程度等，依公平、诚信原则综合衡量。

案情简介：2008年，陈某与开发公司签订认购书，对拟购房产位置、价款、面积做了约定，并约定达到销售条件后签订商品房买卖合同。2011年，陈某以开发公司未通知签约并将案涉房产转卖他人为由，诉请退汇已缴纳诚意金60万元并赔偿认购价与市场价差额100万余元。

法院认为：①案涉认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利、义务作了约定，并对签署正式买卖合同作了安排，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定条件成就后按约定履行。开发公司在取得预（销）售许可证后，未履行约定的通知义务，并将涉案房屋卖与他人，导致双方无法按认购书约定继续履行，开发公司应承担相应违约责任。②因预约合同与本约合同存在法律性质差异，在内容上亦缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判在本约中加以确定，故综合考虑本市近年来房地产市场发展态势及双方当事人履约情况，具体赔偿数额应以开发公司将因违约实际所获差价利益返还给陈某为宜。根据开发公司实际销售价格与认购书约定单价差额，乘以相应房产面积，判决开发公司返还陈某60万元诚意金时，赔偿陈某差价利益损失60万余元。

实务要点：违反预约合同，赔偿包括可得利益在内的损失时，应考虑预约合同与本约合同存在的差异，兼顾案件客观履行情况及当事人过错程度、合理成本支出、守约方因对方违约而未获有利益等因素，依公平原则及诚实信用原则综合衡量。