一房二卖遇上善意第三人该怎么确定合同效力

    一、原告诉称
　　原告贾某起诉称：我和被告张某于2008年4月签订了房屋买卖合同，约定由我出资70万元购买张某名下的房产一套，由于当时张某尚未取得房产证，所以约定等到张某取得房产证后再为我办理产权过户。合同签订后我把全部购房款70万元都支付给了张某，张某也将房屋交付我使用，后得知张某取得了房产证时，我一直要求张某为我办理过户手续，但是张某拒不办理，后得知张某早已经将诉争房屋以100万元的价格卖给了第三人商某，且已经为商某办理产权过户。所以请求法院解除我和张某签订的房屋买卖合同，张某退还我所交的购房款70万元，并赔偿我经济损失30万元。

　　二、被告辩称
　　被告商某答辩称：我购买张某房产时，我不知道张某已经和贾某签订了房屋买卖合同，我属于善意第三人，请求法院保护我的合法权益。

　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：2008年4月，原告贾某和被告张某签订了房屋买卖合同，约定由贾某购买张某名下所有的房产一套，房屋价款约定为70万元，张某当时还未取得房屋权属证书，便约定等到张某取得房产证时再为其办理产权过户手续。合同签订后贾某向张某支付了70万元购房款。后商某得知张某要出售房屋，称愿出资100万元购买张某的上述房屋，张某见房屋价款相差30万元，便又和商某签订了房屋买卖合同，并未商某办理了产权证书。后贾某得知张某取得房产证后，便要求张某为其办理产权过户手续，但是张某以各种理由拒绝，后贾某去房管局查询张某的房屋状态时，发现张某竟已将房屋出售给了商某，房屋交易价格100万元，并为商某办理了产权过户，无奈之下贾某便诉至法院。

　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：张某和商某签订的房屋买卖合同无效，张某退还贾某支付的70万元购房款，并赔偿贾某30万元作为经济损失。

　　五、律师点评
　　房产律师分析认为：在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形，这种情形最为普遍。

      在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

    依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。